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银十爽约,价量齐跌调控再分化;秋深寒重,市场转向增长藏隐忧
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▎数据透视丨By:世联评估

十月综述

价格稳定 成交价速下滑

世联EVS重点城市存量住宅10月份加权均价为23,004元/㎡,环比名义微跌0.29%,保持在窄区间内运行。国庆后市场情绪明显逆转,“金九银十”黯然失色,从隐性下跌转为实质性下跌。

成交量是最能体现市场情绪的指标。10月份观望气氛越发浓厚,各线城市存量住宅成交加速下滑,销售面积环比下跌16.1%,处于4月以来的下行通道。其中一线城市下跌23.8%,二线城市下跌10.2%,三四线城市下跌28.8%。

今年春节相对较早,房企年终业绩抢收提前,“秋收争夺战”加剧,新建商品住宅销售环比下跌9.0%。其中,一线城市下跌13.2%,二线城市下跌10.3%,三线城市微升1.8%,四线城市下跌10.4%。

10月份居住用地市场寒意甚浓,成交土地规划建筑面积环比下降21.9%,出让金总额环比下降26.3%。成交量价自5月份以来总体呈趋势性下降,开发商高价拿地意愿不强,底价成交已成主流,频繁出现流拍。当前政策调控方向并未发生转变,预计未来几个月土地市场仍将低位运行。

均价环比

市场明显转向

在世联评估高频跟踪的46座重点城市中,存量住宅均价环比上涨城市有13座(比上个月大幅减少10座),下跌城市有31座,持平城市有2座。环比下跌城市数量罕见地多于上涨城市,市场转向显著。

本月环比涨幅居前的城市为沈阳(1.0%)、呼和浩特(0.6%)、石家庄(0.6%)、长春(0.6%)及东莞(0.3%)。

环比跌幅居前的城市为济南(-2.7%)、青岛(-2.6%)、南京(-1.8%)、烟台(-1.2%)及郑州(-0.9%)。

均价同比

上涨城市数量趋势下降

今年以来,存量住宅均价同比上涨重点城市数量趋势性减少。10月份同比上涨城市有15座(比上个月减少3座),下跌城市有31座。

本月同比涨幅居前的城市为苏州(9.5%)、长春(7.4%)、呼和浩特(7.4%)、东莞(6.0%)及南宁(5.6%)。

同比跌幅居前的城市为青岛(-11.7%)、武汉(-8.2%)、南昌(-6.9%)、三亚(-5.1%)及石家庄(-4.7%)。

市场展望

市场形势逐趋严峻

秋深寒重,一片肃杀之气。10月份存量住宅、土地市场价量齐跌,成交量正在快速萎缩,“金九银十”旺季不旺,加剧市场的悲观预期。

10月份房地产调控政策发布高达67次,全年调控密集程度刷历史纪录,“五限”调控政策基本见顶。房地产对经济的锚定作用明显,全国楼市“双向调控”继续发力,“一城一策”在施行上表现为“五限”的边际放松。10月份三亚、南京等“五限”高压城市的调控政策出现明显松动,未明确放松的城市亦伴随着实际执行力度的下降。

一二线和强三线城市随着规模房企的重心回归,一手住宅市场竞争更趋激烈。非都市圈三四线在棚改任务基本完成后缺乏支撑力量,成交量正在快速萎缩,后期不乐观。伴随巨量偿债高峰叠加融资全渠道收紧,房企资金链面临空前考验,“以价换量,现金为王”渐成共识,年前推盘量及促销力度更盛,全年新建商品住宅销售金额增速保8%争10%。

存量住宅方面,预计今年最后两个月不改“价格稳定,成交下降”态势。一二线城市存量住宅均价以横盘整理为主,在政策微调中窄幅箱体运行;三四线城市将面临较大调整压力,先降后稳,市场分化将越来越明显。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化


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